거주하고있는 전세집 경매에 넘어가면

소액임차보증금 - 경매에 넘어간 전세집에서 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

대항력과 우선변제권 확인

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최근에는 부동산 시장의 불안정성으로 인해 전세집이 경매로 넘어가는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다. 이런 경우 세입자는 자신의 권리를 주장하기 위해 어떤 절차를 밟아야 할까요? 임차인은 우선 대항력과 우선변제권 여부를 확인해야 합니다.

대항력이란 임차인이 임차 주택에 관해 이해관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 힘을 의미합니다. 임차인은 경매나 매매로 인해 집주인이 바뀌더라도 계약 만료 시기까지 거주하고 임차권을 주장할 수 있습니다. 이를 위해서는 주민등록 및 전입신고를 정상적으로 마친 후 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 다만 대항력을 갖추기 위해서는 등기부등본상의 선행하는 다른 권리가 없어야 합니다.

이어서 우선변제권에 대해 알아보겠습니다. 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 팔릴 때 세입자가 후순위권리자보다 먼저 주택 대금을 돌려 받을 수 있는 권리입니다. 이 권리는 전입신고와 함께 임대차계약증서상의 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 즉, 대항력을 갖추지 못한 상태에서 확정일자를 받는다 해도 우선변제권이 생기지 않습니다.

옵션 1: 새로운 임대인에게 전세 보증금 회수

만약 전세집이 경매로 넘어간 경우, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인은 크게 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 하나는 새로운 임대인에게 전세 보증금을 돌려받는 것이고, 다른 하나는 경매로 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰받는 것입니다.

새로운 임대인에게 전세 보증금을 돌려받는 경우, 새로운 집주인과의 임대차 계약 관계를 근거로 보증금을 회수할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 경매 낙찰가는 시세보다 낮기 때문에 새로운 집주인에게 전세 보증금을 돌려받기는 어렵습니다. 또한, 이미 세입자가 있는 경우 경매 입찰이 없어 유찰되는 경우가 많기 때문에 보증금 회수도 어렵습니다. 또한 경매 절차가 하루 이틀만에 끝나는 것이 아니라 몇 달에 걸쳐 진행될 수 있으므로 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성으로 인해 많은 스트레스를 받을 수 있습니다.

옵션 2: 세입자가 경매 낙찰받기

상기 내용의 마지막에 말한 방법으로, 세입자가 경매에 직접 참여하여 낙찰받는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 경매로 넘어간 전세집의 낙찰가는 일반적으로 시세보다는 높은 경우가 많습니다. 따라서 전세집을 세입자가 낙찰받게 되면 전세 보증금과 낙찰 대금을 상계차리 할 수 있기 때문에, 그 차액만 낙찰 대금으로 지급하면 됩니다. 그러나 유찰이 많아 경매 가격이 전세 보증금보다 낮아진 경우, 세입자가 보증금의 일부를 손해볼 수 있지만 향후 집값이 상승하여 손실을 회복할 수 있는 가능성도 고려해야 합니다. 또한, 잦은 이사로 인해 추가적인 비용이 들지 않는 점도 고려해야 하므로 세입자가 낙찰받는 것은 길게 보면 좋은 선택일 수 있습니다.

경매 절차가 처음이라면 법률 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다. 대항력과 우선변제권에 대해 자세히 알고, 임차인이 선택한 방향에 따라 적절한 조치를 취할 수 있도록 도움을 받으시기 바랍니다.

 

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질문 FAQ

1. 경매에 넘어간 전세집에서 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

전세집이 경매로 넘어간 경우, 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 경매 가격이 전세 보증금보다 낮은 경우 일부 손해를 보실 수 있습니다. 세입자가 경매에 참여하여 전세집을 낙찰받는 것도 하나의 선택지입니다.

2. 전세집이 경매로 넘어갈 때 대항력과 우선변제권이 중요한 이유는 무엇인가요?

대항력은 세입자가 임차 주택에 대해 이해관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 권리입니다. 우선변제권은 세입자가 경매나 공매로 판매될 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이들을 확인하는 것은 세입자의 권리를 보호하기 위해 중요합니다.